나대지·임야 재산세 부담 줄이는 꿀팁

오늘 이야기는 토지를 소유하고 있는 분들이 반드시 알아야 할 ‘재산세 부과 기준’과 ‘정확한 계산 방법’에 대한 상세한 안내입니다.
주택과 달리 토지는 세율 구조, 과세표준 계산 방식, 세부담 상한 등 여러 항목에서 큰 차이가 있습니다.

특히 토지 재산세는 9월에 부과되며, 공시지가 기준으로만 부과되기 때문에 정확한 기준을 이해하고 있어야 세금 납부에 실수가 없습니다.

이번 글에서는 토지 재산세가 어떻게 산정되고, 어떤 세율이 적용되며, 어떻게 절세할 수 있는지 하나씩 자세히 설명해드릴게요.

토지재산세

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토지 재산세란?

부동산 중 ‘토지’ 보유에 따른 지방세

토지 재산세는 건물과 구분하여 과세되는 지방세로,
소유자가 대지, 임야, 전답, 공장용지, 상업용지 등의 토지를 보유하고 있을 때 부과됩니다.

• 과세 기준일: 매년 6월 1일 현재 소유자
• 납부 시기: 매년 9월 16일~30일
• 과세 항목: 토지 공시지가 기준으로 산정

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토지 재산세 부과 대상과 종류

① 일반토지

• 상업용지, 나대지, 공장용지 등
• 주택 외의 토지는 일반토지로 분류
• 세율과 세부담 상한이 가장 높음

② 별도합산토지

• 주택 건물과 함께 사용하는 부속 토지
• 주택 재산세와 연계되어 별도 세율 적용

③ 종합합산토지

• 나대지, 잡종지 등 비업무용 토지
• 세율이 가장 높고, 세부담 상한도 150%

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토지 재산세 계산 방법

1. 과세표준 산정

• 공시지가 × 공정시장가액비율(70%)
• 공정시장가액비율은 매년 행정안전부에서 고시

예시:
공시지가 3억 원 → 과세표준 = 3억 × 70% = 2억 1천만 원

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2. 세율 적용 (종합합산토지 기준)

과세표준 구간	세율
5천만 원 이하	0.2%
5천만~1억 원	0.3%
1억~5억 원	0.4%
5억~10억 원	0.5%
10억 초과	0.6%

※ 상업용지, 비업무용지는 세율이 더욱 높고,
지역자원시설세(0.24%) 및 농어촌특별세(0.2%) 등이 추가로 부과됩니다.

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실제 계산 예시

공시지가 3억 5천만 원의 나대지를 보유한 경우

1. 과세표준 = 3.5억 × 70% = 2.45억
2. 세율 = 0.4% (1억~5억 구간)
3. 재산세 = 2.45억 × 0.4% = 980,000원
4. 지역자원시설세 = 2.45억 × 0.24% = 588,000원
5. 농어촌특별세 = 2.45억 × 0.2% = 490,000원
6. 총 납부액 = 2,058,000원

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세부담 상한 제도 꼭 확인하세요

재산세는 매년 공시지가가 상승하면서 급등할 수 있기 때문에, 일정 범위 이상 오르지 못하도록 세부담 상한제가 적용됩니다.

토지 구분	전년도 대비 세액 인상 상한
일반토지	150%
별도합산토지	130%
종합합산토지	150%

TIP: 상한 초과분은 이월되고, 이후 공시지가가 더 올라도 한 해에 150%까지만 세액 인상 가능

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토지 재산세 절세 팁

① 공시지가 이의신청 활용

• 공시지가가 주변 시세보다 높게 평가된 경우, 매년 3~4월 중
  국토교통부 또는 관할 시·군·구청에 이의신청 가능

② 토지 용도 변경 고려

• 주택용 부속토지로 등록되면 상대적으로 낮은 세율 적용 가능
• 업무용지 → 주택용지로 용도 변경 시 세금 부담 줄어들 수 있음

③ 지분 분산 또는 명의 분리

• 가족 간 지분 분할 시, 과세표준이 분산되면서 고세율 구간 회피 가능
• 단, 증여세 이슈 발생 가능하므로 사전 상담 필요

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 건물 없는 나대지도 재산세 나오나요?

→ 네. 토지는 소유만 하고 있어도 세금이 부과됩니다.
건물이 없어도 공시지가 기준으로 토지 재산세 납부 의무가 있습니다.

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Q. 전답, 임야도 토지 재산세 대상인가요?

→ 맞습니다. 농지, 임야, 전 등도 재산세 부과 대상이며,
농업용도로 실제 사용 시 감면 또는 낮은 세율 적용을 받을 수 있습니다.

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Q. 토지와 건물 재산세는 언제 다르게 고지되나요?

→ 건물분은 7월, 토지분은 9월에 고지되며
별도로 납부해야 합니다.

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결론

토지는 보유하고 있기만 해도 세금이 나오는 자산입니다.
하지만 공시지가 확인 → 과세표준 계산 → 세율 적용 → 감면 대상 확인 이 순서를 정확히 이해하면
불필요한 세금 납부 없이 합법적인 절세 전략을 세울 수 있습니다.

특히 공시지가 이의신청, 용도 변경, 명의 구조 조정 등은
단순한 세금 납부가 아닌 전략적인 자산 관리의 일부가 될 수 있습니다.

매년 9월 고지서가 도착하기 전, 토지 재산세를 미리 체크하고 대응하는 습관을 가져보세요!

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